Comment réussir dans l’investissement immobilier ?
Pour réussir un investissement immobilier, il est plus important de connaître votre marché local que de savoir ce qui se passe au niveau national. Votre achat et son succès seront influencés par les facteurs en jeu sur votre marché immobilier spécifique. Une bonne règle de base pour réussir dans l’investissement immobilier est d’éviter les marchés très chauds. Certains investisseurs immobiliers peuvent se vanter de l’appréciation de leurs biens ou de la hausse des taux, mais vous risquez d’acheter au sommet du marché et de perdre votre argent.
Les marchés immobiliers évoluent par cycles en raison du désir de profits économiques, et chaque marché immobilier se trouve à une phase légèrement différente de son cycle immobilier. Vous devez trouver des marchés qui sont en phase d’expansion – où les ventes et les prix augmentent, où l’accessibilité est bonne, où la construction est faible et où les investissements en capital augmentent.
1 – Des biens immobiliers impressionnant les alentours
Le marché exact sur lequel vous vous trouvez doit influencer votre approche lorsque vous choisissez des investissements. Le pic de la construction neuve a tendance à se produire après le pic de la demande de logements, ce qui entraîne finalement une offre excédentaire temporaire et une baisse des prix. Cette phase d’effondrement dure généralement entre 1 et 3 ans avant de trouver un plancher de prix. Pour réussir dans l’investissement immobilier, vous devez également vous concentrer sur l’emplacement du bien sur le marché. Vous devez investir dans les quartiers qui ont une forte densité de population, qui se développent et qui disposent de toutes les commodités de base à proximité. Vous trouverez ici les détails et aussi la formation qu’il vous faut pour y parvenir
Tous les grands quartiers ont cela en commun :
- un faible taux de criminalité
- De bonnes écoles
- Accès à des parcs et à des lieux de loisirs
- Accès aux soins médicaux
- Une ambiance familiale
- Accès aux transports publics
- Accès aux centres commerciaux et aux restaurants
- Bonne marchabilité
Tous ces éléments se traduisent par une forte demande de logements. Si l’offre de logements répond à la demande, les investisseurs immobiliers ne devraient pas manquer l’occasion puisque les prix d’entrée des maisons restent abordables.
Évitez toute région qui dépend d’un seul moteur économique, comme le tourisme ou l’industrie automobile. Détroit est l’exemple d’un marché dont l’économie était fortement soutenue par l’industrie automobile. La faillite de l’industrie automobile a entraîné une chute brutale de la valeur des maisons. Toutes les locations sont devenues vacantes car personne n’a pu trouver de travail. Moins d’emplois dans la ville, c’est moins de gens qui peuvent y vivre. Il y avait plus de maisons que de personnes qui en voulaient, donc la loi de l’offre et de la demande a fait baisser les prix.
- Acheter bas
L’investissement immobilier peut être comparé à l’investissement dans une action à dividendes. Le retour sur investissement dépend du prix auquel vous avez acheté la marchandise. Cependant, vous devez tenir compte du rendement de l’investissement. Une petite maison bon marché dans un quartier peu sûr peut être achetée pour peu d’argent, mais vous n’en tirerez pas beaucoup d’argent non plus.
- Exploitez le marché caché
L’idéal est d’acheter une propriété à un vendeur en difficulté, car vous pouvez l’obtenir bien en dessous de sa valeur marchande. Oubliez les ventes aux enchères de biens saisis ; cela peut permettre de faire des affaires, mais vous trouverez souvent des propriétés qui ont grand besoin de réparations. Cherchez plutôt des maisons dont les vendeurs sont en difficulté et qui n’ont pas encore été mises sur le marché. Le couple en instance de divorce ou la famille qui veut vendre la maison de sa mère après son décès sont les vendeurs idéaux ; ils veulent simplement obtenir de l’argent, et l’acheteur obtient probablement une maison bien entretenue.
- Comprenez vos coûts dès le départ
Si vous êtes nouveau dans le secteur de l’investissement immobilier, il est essentiel de comprendre vos coûts dès le départ. Il ne s’agit pas seulement du coût de la propriété et des commissions de l’agent immobilier. Vous devrez payer les réparations, et trop de nouveaux venus dans l’investissement immobilier ne savent pas comment estimer avec précision les coûts de réparation des fondations fissurées, des problèmes électriques et des infestations de parasites.
Ne pensez pas que vous pouvez résoudre le problème en travaillant les week-ends pour ajouter un peu de peinture. La plupart des travaux de bricolage nuisent à la valeur de la maison, et essayer de réparer vous-même les problèmes d’électricité et de plomberie de quelqu’un peut rendre la maison invendable, à moins que vous ne soyez déjà capable de faire ce genre de travaux conformément au code. D’autres ne prévoient pas de budget pour les frais de clôture, l’assurance ou les coûts des services publics et finissent par perdre de l’argent sur une transaction.
- Comprendre le marché
L’une des meilleures façons d’éviter les problèmes lorsque vous investissez dans l’immobilier est de comprendre le marché. Comprendre votre marché immobilier vous aidera à évaluer le prix d’un bien d’investissement. Sachez combien la maison typique d’une communauté vaut par pied carré et le loyer que vous pourriez demander pour un immeuble de placement donné. Rénovez les propriétés de manière à les rendre plus attrayantes pour l’acheteur attendu. Par exemple, ne réduisez jamais le nombre de chambres à coucher dans une communauté favorable aux familles. Ne réduisez pas non plus la taille des placards ou de la salle de bains principale pour y installer un jacuzzi que peu de personnes dans la région apprécieraient. N’arrachez pas un beau jardin pour y installer une piscine si la demande est faible. Choisissez les meilleurs marchés immobiliers, comme la région métropolitaine d’Atlanta, qui a connu une croissance spectaculaire de l’immobilier.
